ԼԵՌՆԱՅԻՆ ՂԱՐԱԲԱՂԻ ՀԱՆՐԱՊԵՏՈՒԹՅԱՆ ԿԱՌԱՎԱՐՈՒԹՅՈՒՆ
Ո Ր Ո Շ ՈՒ Մ
ք.Ստեփանակերտ
ԼԵՌՆԱՅԻՆ ՂԱՐԱԲԱՂԻ ՀԱՆՐԱՊԵՏՈՒԹՅՈՒՆՈՒՄ ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ՍՏԱՆԴԱՐՏԸ ՀԱՍՏԱՏԵԼՈՒ ՄԱՍԻՆ
Համաձայն «Ստանդարտացման մասին» Լեռնային Ղարաբաղի Հանրապետության օրենքի 9-րդ հոդվածի` Լեռնային Ղարաբաղի Հանրապետության կառավարությունը ո ր ո շ ու մ է.
1. Հաստատել Լեռնային Ղարաբաղի Հանրապետությունում անշարժ գույքի գնահատման ստանդարտը՝ համաձայն հավելվածի:
(1-ին կետը խմբ. 30.03.2015 N191-Ն)
2. Սահմանել, որ Լեռնային Ղարաբաղի Հանրապետությունում անշարժ գույքի գնահատման ստանդարտն ենթակա է պարտադիր կիրառման Լեռնային Ղարաբաղի Հանրապետության օրենսդրությանը համապատասխան անշարժ գույքի գնահատման գործունեություն իրականացնող անձանց, ինչպես նաև անշարժ գույքի գնահատման աշխատանքներ պատվիրող քաղաքացիաիրավական հարաբերությունների սուբյեկտների կողմից և համարվում է «Անշարժ գույքի գնահատման գործունեության մասին» Լեռնային Ղարաբաղի Հանրապետության օրենքի 7-րդ հոդվածին համապատասխան գնահատման ստանդարտ:
(2-րդ կետը փոփ. 30.03.2015 N191-Ն)
3. Պետական կառավարման մարմինների ղեկավարներին` համաձայն «Անշարժ գույքի գնահատման գործունեության մասին» ԼՂՀ օրենքի 17-րդ հոդվածի առաջին մասի` նույն օրենքի 8-րդ հոդվածի 1-ին և 2-րդ կետերով սահմանված պարտադիր գնահատման դեպքերում` անշարժ գույքի գնահատման գործունեություն իրականացնող անձանցից պահանջել Լեռնային Ղարաբաղի Հանրապետության օրենսդրությամբ սահմանված կարգով ապահովագրել իրենց պատասխանատվության ռիսկը, որի չափը չպետք է պակաս լինի նվազագույն աշխատավարձի 5000-ապատիկից:
4. Սույն որոշումն ուժի մեջ է մտնում 2007 թվականի հուլիսի 1-ից:
| |
Հավելված
Լեռնային Ղարաբաղի
Հանրապետության կառավարության
2007 թվականի մայիսի 15-ի N 222 որոշման
(Հավելվածը լրաց. 30.03.2015 N191-Ն) |
ԼԵՌՆԱՅԻՆ ՂԱՐԱԲԱՂԻ ՀԱՆՐԱՊԵՏՈՒԹՅՈՒՆՈՒՄ
ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ՍՏԱՆԴԱՐՏԸ
1. Կիրառման ոլորտը
1. Սույն ստանդարտի գործողությունը տարածվում է Լեռնային Ղարաբաղի Հանրապետության տարածքում իրականացնող անշարժ գույքի գնահատման գործունեության վրա:
2. Սույն ստանդարտն ենթակա է կիրառման գնահատողների կողմից անշարժ գույքի գնահատման ժամանակ, ինչպես նաև օրենսդրությամբ սահմանված կարգով գնահատման հաշվետվություններն ուսումնասիրող ու եզրակացություն կազմող անձանց համար:
3. Սույն ստանդարտում չներառված, չարտացոլված դրույթների կիրառման դեպքերում հիմք են հանդիսանում գնահատման միջազգային ստանդարտների պահանջները:
2. Տերմինները և սահմանումները
1. Սույն ստանդարտում կիրառված են հետևյալ տերմինները՝ համապատասխան սահմանումներով.
1) անշարժ գույք՝ հողամասերը, ընդերքի մասերը, մեկուսի ջրային օբյեկտները, անտառները, բազմամյա տնկիները,ստորգետնյա և վերգետնյա շենքերը, շինությունները և հողին ամրակցված այլ գույքը, այսինքն` այն օբյեկտները, որոնք անհնար է հողից անջատել` առանց այդ գույքին կամ հողամասին վնաս պատճառելու կամ հանգեցնում են դրանց նշանակության փոփոխման, դադարման կամ նպատակային նշանակությամբ հետագա օգտագործման անհնարինության.
2) անշարժ գույքի միավոր` միասնական տարածական ամբողջություն կազմող գույքի մաս,որը հանդիսանում է մեկ,իսկ ընդհանուր սեփականության դեպքում մեկից ավելի անձանց սեփականության կամ այլ գույքայի իրավունքների օբյեկտ.
3) անշարժ գույքի օբյեկտ` իրենց նպատակային նշանակությամբ անբաժանելի անշարժ գույքի միավորներ, որոնք կարող են սահմանակից չլինել, սակայն իրենց նպատակային օգտագործմամբ անբաժանելի են միմյանցից որպես ինժեներական,գծային,ճանապարհային, մայրուղային և այլ համակարգեր ու ենթակառուցվածքներ.
4) անշարժ գույքի հասցե` վավերապայմանների որոշակիորեն համակարգված համախումբ, որով միանշանակ որոշվում է հասցեավորման օբյեկտի տեղը բնակավայրում և որը պարունակում է առնվազն հետևյալ վավերապայմանները’ շրջան, համայնք, ներբնակավայրային աշխարհագրական օբյեկտ (թաղամաս, հրապարակ, փողոց, պողոտա, նրբանցք, անցում, փակուղի, զբոսայգի և այլն), անշարժ գույքի հերթական համար.
5) հողամաս` հողի վերգետնյա և ստորգետնյա տարածքի մաս, որն ունի ամրագրված սահմաններ, տարածք (մակերես, ծածկագիր), գտնվելու վայր, իրավական կարգավիճակ` օրենքներով նախատեսված սահմանափակումներով հանդերձ, որոնք գրանցված և արտացոլված են անշարժ գույքի պետական միասնական կադաստրում.
6) շենք` կրող, պարփակող կամ համակցված (կրող և պարփակող) կոնստրուկցիաներից կազմված վերգետնյա փակ ծավալ կազմող շինարարական համակարգ, նախատեսված մարդկանց բնակվելու կամ ժամանակավոր գտնվելու և տարբեր աշխատանքային ու արտադրական պրոցեսներ կատարելու համար (կախված ֆունկցիոնալ նշանակությունից).
7) շինություն` բնական կամ արհեստական նյութերից, երկրի վրա, ստորերկրյա կամ կառուցված ծավալային, հարթային կամ գծային շինարարական համակարգ, կազմված կրող, որոշ դեպքերում նաև պարփակող կոնստրուկցիաներից և նախատեսված բնակվելու, տարբեր տեսակի արտադրական ու այլ աշխատանքային պրոցեսների կատարման, նյութերի, շինվածքների ու սարքավորումների տեղադրման կամ պահեստավորման, մարդկանց ու բեռներ տեղափոխման, պաշտպանական և այլ նպատակների համար.
8) իրավունքի ձեռք բերումը հաստատող փաստաթղթեր՝ օրենքով սահմանված հիմքերով պետական գրանցման ենթակա իրավունքների ձեռքբերման համար օրենսդրությամբ սահմանված ընթացակարգի ավարտի իրավական ձևակերպման համար անհրաժեշտ և բավարար գրավոր փաստաթուղթ, այդ թվում՝ քաղաքացիաիրավական պայմանագրեր, պետական կառավարման կամ տեղական ինքնակառավարման մարմինների անհատական ակտեր, դատական ակտեր, իսկ օրենքի ուժով ճանաչված իրավունքի համար` այդ օրենքով նման իրավունքի ձեռքբերման համար անհրաժեշտ և բավարար նախապայման հանդիսացող իրավաբանական փաստերը հաստատող գրավոր փաստաթղթեր.
9) պետական գրանցում՝ «Գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցման մասին» Լեռնային Ղարաբաղի Հանրապետության օրենքով սահմանված կարգով պետական գրանցում իրականացնող մարմնի գործառույթ, որն ուղղված է պետության կողմից գույքի նկատմամբ իրավունքների դադարման և սահմանափակումների ճանաչման, ինչպես նաև պետության կողմից գույքի նկատմամբ գրանցված իրավունքների պաշտպանության, անշարժ գույքի պետական միասնական կադաստրի տվյալների հավաքագրման, մատչելիության, օբյեկտիվության, անընդհատության ու միասնականության ապահովմանը.
10) անշարժ գույքի չափագրում (հաշվառում)` հողամասերի և դրանց վրա տեղակայված շենքերի, շինությունների առկայության նպատակային նշանակության,սեփանականության օգտագործման ձևերի, դրանց որակի ու քանակի տեսքերի ու տեսակների վերաբերյալ հավաք տվյալների ստանալն է.
11) հողամասի հատակագիծ` օգտագործման համար սահմանված մասշտաբով գծված հողամասի տեղագրական գծագիրը (քարտեզը), որում, տվյալ հողամասի սահմաններում, վերջին նկարահանման (հանութագրման) պահին և հողաշինության վերջին նախագծին համապատասխան, պատկերված են հողամասի իրավիճակը և սահմանները.
12) շինության հատակագիծ' շենքի, շինության հարկերի հորիզոնական կտրվածքի, իսկ առանձին կանգնած շենքերի, շինությունների դեպքում նաև հողամասում դրանց տեղադրության` որոշակի մասշտաբով և պայմանական նշաններով արտապատկերում.
13) հողամասի կառուցապատման իրավունք` այլ անձի պատկանող հողամասում անձը կարող է պայմանագրով ձեռք բերել կառուցապատման իրավունք' քաղաքաշինական նորմերի ու կանոնների, ինչպես նաև հողամասի նշանակության վերաբերյալ պահանջների պահպանմամբ` սահմանված կարգով կառուցել շենքեր և շինություններ, դրանք վերակառուցել կամ քանդել և կառուցապատման ժամկետի ընթացքում տիրապետել և օգտագործել այդ գույքը.
14) ինքնակամ կառույց` ինքնակամ կառույց է համարվում օրենքով և այլ իրավական ակտերով սահմանված կարգով այդ նպատակի համար չհատկացված հողամասում կամ առանց թույլտվության կամ թույլտվությամբ սահմանված պայմանների կամ քաղաքաշինական նորմերի և կանոնների էական խախտումներով կառուցված կամ վերակառուցված շենքը, շինությունը կամ այլ կառույցը.
15) ինքնակամ զբաղեցված հողամաս` քաղաքացիների կամ իրավաբանական անձանց կողմից ինքնակամ, այդ թվում՝ առանց իրավաբանական պատշաճ ձևակերպման զբաղեցված և օգտագործվող հողամաս.
16) բարելավումներ` հողամասում իրականացված շինարարական կառուցապատման և բարեկարգման աշխատանքների արդյունքում առկա շենքեր, շինություններ, ենթակառույցներ, ինժեներական ցանցեր և այլ կառույցներ.
17) անշարժ գույքի գնահատում` անշարժ գույքի շուկայական կամ շուկայական արժեքից տարբերվող արժեքի որոշմանը նպատակաուղղված «Անշարժ գույքի գնահատման գործունեության մասին» Լեռնային Ղարաբաղի Հանրապետության օրենքով, սույն ստանդարտով և այլ նորմատիվ իրավական ակտերով սահմանված գնահատման գործողությունների նախկինում գնահատված անշարժ գույքի վերագնահատման ժամանակ թույլատրվում է հղում կատարել նախորդ գնահատման նյութերին, եթե անշարժ գույքը չի կրել էական փոփոխություններ, որը կազդեր արժեքի վրա: Այս դեպքում անհրաժեշտ է ճշգրտել նախորդ գնահատման արդյունքները` համապատասխանեցնելով անշարժ գույքի շուկայի ընթացիկ գնային իրավիճակին:
Պատվիրատուի պահանջով թույլատրվում է իրականացնել վերագնահատում' առանց անշարժ գույքի լրացուցիչ տեղազննման: Այդ դեպքում տվյալ փաստը պարտադիր կերպով պետք է արտացոլվի գնահատման հաշվետվության մեջ:
18) անշարժ գույքի կադաստրային գնահատում` անշարժ գույքի կադաստրային արժեքի որոշումն է Լեռնային Ղարաբաղի Հանրապետության օրենսդրությամբ սահմանված կարգով.
19) անշարժ գույքի գնահատման օբյեկտներ` անշարժ գույքի գնահատման օբյեկտներ են համարվում անշարժ գույքը.
20) անշարժ գույքի գնահատման գործունեության սուբյեկտներ` անշարժ գույքի գնահատման գործունեության սուբյեկտ են համարվում անշարժ գույքի գնահատման գործունեություն իրականացնող իրավաբանական և ֆիqիկական անձինք, ինչպես նաև անշարժ գույքի գնահատման աշխատանքներ պատվիրող քաղաքացիաիրավական հարաբերությունների սուբյեկտները.
21) անշարժ գույքի գնահատող (այսուհետ գնահատող)` ֆիզիկական անձ, որը «Անշարժ գույքի գնահատման գործունեության մասին» Լեռնային Ղարաբաղի Հանրապետության օրենքով նախատեսված կարգով լիազոր մարմնի կողմից ստացել է անշարժ գույքի գնահատողի վկայական.
22) պատվիրատու' անշարժ գույքի գնահատման աշխատանքներ պատվիրող քաղաքացիաիրավական հարաբերությունների սուբյեկտ (իրավաբանական կամ ֆիզիկական անձ).
23) շահառու` անշարժ գույքի գնահատման արդյունքներն օգտագործող երրորդ կողմ, որը չի հանդիսանում գնահատման ծառայությունների անմիջական պատվիրատու.
24) գնահատման գործունեություն իրականացնող անձ` իրավաբանական անձ,որը գնահատողի հետ կնքել է աշխատանքային պայմանագիր կամ անհատ ձեռնարկատեր, որն ունի գնահատողի որակավորում.
25) գնահատման առաջադրանք` պատվիրատուի կողմից գնահատողին ներկայացվող առաջադրանք, որտեղ արտացոլվում են գնահատվող անշարժ գույքի հասցեն (կամ տեղակայումը), նույնականացման տվյալները, գնահատման նպատակով ներկայացված փաստաթղթերի ցանկը, ինչպես նաև գնահատման նպատակը,գնահատման գործառույթը և գնահատվող իրավունքների տեսակը.
26) գնահատման նպատակ` գնահատվող անշարժ գույքի արժեքի տեսակի որոշում, որն արտացոլվում է գնահատման պայմանագրում և գնահատման հաշվետվության մեջ.
27) գնահատման գործառույթ` գնահատման արդյունքների օգտագործման նպատակ,
28) գնահատվող իրավունք` անշարժ գույքի նկատմամբ գնահատման և օտարման ենթակա գույքային իրավունքի տեսակ.
29) լիազոր մարմին` «Անշարժ գույքի գնահատման գործունեության մասին» Լեռնային Ղարաբաղի Հանրապետության օրենքով և Լեռնային Ղարաբաղի Հանրապետության օրենսդրությամբ սահմանված կարգով անշարժ գույքի գնահատման գործունեության ոլորտը կարգավորող և վերահսկող, ֆիզիկական անձանց անշարժ գույքի գնահատման մասնագիտական որակավորում իրականացնող լիազորված պետական մարմինն է.
30) անշարժ գույքի գին (այսուհետ՝ գին)՝ դրամական մեծություն, որը հանդիսանում է տվյալ կամ համադրելի անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների ձեռքբերման համար վճարված գումար: Գինը, ի տարբերություն արժեքի, հանդիսանում է գործարքների արդյունքում ձևավորված դրամական մեծություն.
31) անշարժ գույքի շուկայական գին` անշարժ գույքի շուկայում կողմերի միջև գործարքի արդյունքում ձևավորված գինն է, երբ գործարքն իրականացվել է բաց և մրցակցային շուկայում, վաճառողի և գնորդի գիտակցաբար, արդարացի առևտրի բոլոր պայմանների պահպանմամբ և օրինական գործողությունների արդյունքում.
32) անշարժ գույքի արժեք (այսուհետ՝ արժեք)` անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքի ձեռք բերման հավանական գին, որով ենթադրյալ վաճառողը կհամաձայնի վաճառել, և որն ամենայն հավանականությամբ, կհամաձայնի վճարել ենթադրյալ գնորդը: Անշարժ գույքի արժեքն իրենից ներկայացնում է հավանական գնի հաշվարկային մեծություն և, ի տարբերություն անշարժ գույքի գնի, չի հանդիսանում գործարքի արդյունքում ձևավորված դրամական մեծություն:
Սույն ստանդարտով սահմանված են անշարժ գույքի շուկայական արժեքից տարբերվող արժեքների տեսակներ.
33) անշարժ գույքի շուկայական արժեք` բաց և մրցակցային շուկայում, սեփականություն հանդիսացող անշարժ գույքի վաճառողի և գնորդի գիտակցաբար, արդարացի առևտրի բոլոր պայմանների պահպանմամբ և օրինական գործողությունների արդյունքում ձևավորվող, անշարժ գույքի վաճառքի առավել հավանական գինն է, որը անշարժ գույքի գնահատման օբյեկտների համար կարող է որոշվել գնահատողի կողմից` անշարժ գույքի գնահատմամբ.
34) շուկայական արժեքից տարբերվող արժեք` արժեք, որի սահմանմանը համապատասխան նախատեսված են պայմաններ և սահմանափակումներ, որոնք էականորեն տարբերվում են շուկայական արժեքը բնորոշող պայմաններից: Շուկայական արժեքից տարբերվող արժեքների սահմանումները ներկայացված են սույն ստանդարտի 7-րդ բաժնում.
35) վերարտադրման ծախսեր` գնահատման ամսաթվի դրությամբ շուկայական գներով հաշվարկված ծախսերի դրամական մեծություն, որը կպահանջվի նույնական նոր շենքի (շինության) ստեղծման համար, օգտագործելով գնահատվող շենք (շինության) կառուցման համար օգտագործված նյութերը և տեխնոլոգիաները,ներառյալ ձեռնակատիրական (կառուցապատողի) շահույթը.
36) փոխարինման ծախսեր' գնահատման ամսաթվի դրությամբ շուկայական գներով հաշվարկված ծախսերի դրամական մեծություն, որը կպահանջի գնահատվող շենքի (շինության) համապատասխանող օգտակարությամբ նոր շենքի (շինության) (ժամանակակից պահանջներին համապատասխանող փոխարինիչի) ստեղծման համար,օգտագործելով ժամանակակից նյութերը և տեխնոլոգիաները, ներառյալ ձեռնակատիրական (կառուցապատողի) շահույթը:
2. Լեռնային Ղարաբաղի Հանրապետության հողային ֆոնդը, ըստ նպատակային նշանակության (կատեգորիաների), դասակարգվում է`
1) գյուղատնտեսական նշանակության հողեր (գյուղատնտեսական կարիքների համար առանձնացված և գյուղատնտեսական գործունեություն ծավալելու նպատակով գյուղատնտեսական մշակաբույսերի մշակման, բազմամյա տնկարկների հիմնման, խոտհնձի, անասունների արածեցման, ինչպես նաև գյուղատնտեսական այլ նպատակների համար նախատեսված հողատեսքերը.
2) բնակավայրերի հողեր` բնակավայրերի զարգացման, կենսագործունեության համար բարենպաստ միջավայրի ստեղծման, կառուցապատման, բարեկարգման համար նախատեսված հողերը.
3) արդյունաբերության ընդերքօգտագործման հողեր` արդյունաբերական, գյուղատնտեսական սարքավորումների շահագործման պայմաններ ապահովող, պահեստարանների համար նախատեսված շենքերի ու շինությունների կառուցման ու սպասարկման, ինչպես նաև ընդերքի օգտագործման համար տրամադրված կամ նախատեսված հողամասեր.
4) էներգետիկայի, տրանսպորտի, կապի, կոմունալ, ենթակաոուցվածքների օբյեկտների հողեր` էներգետիկայի, կապի, տրանսպորտի, կոմունալ և համապատասխան գծային ենթակառուցվածքների օբյեկտների կառուցման համար տրամադրված հողեր.
5) հատուկ պահպանվող տարածքների հողեր` գեղագիտական, բնապահպանական, գիտական, պատմական և մշակութային, հանգստյան, առողջարարական և այլ արժեքավոր նշանակություն ունեցող հողամասերը, որոնց համար սահմանված է հատուկ իրավական ռեժիմ.
6) հատուկ նշանակության հողեր` պաշտպանական, սահմանային, ռազմական նշանակության հողերը և օրենքով պաշտպանվող շենքերի ու շինությունների օգտագործման ու սպասարկման համար տրամադրված հողամասերը.
7) անտառային հողեր` անտառապատ, կենդանական և բուսական աշխարհի պահպանման, բնության պահպանության, ինչպես նաև անտառով չծածկված, բայց անտառային տնտեսության կարիքների համար տրամադրված կամ նախատեսված հողերը.
8) ջրային հողեր՝ ջրային օբյեկտներով` գետերով, բնական և արհեստական ջրամբարներով, լճերով զբաղեցված, ինչպես նաև ջրային օբյեկտների օգտագործման և պահպանության համար անհրաժեշտ հիդրոտեխնիկական, ջրատնտեսային և այլ օբյեկտների համար առանձնացված տարածքները.
9) պահուստային հողեր` համայնքներին, քաղաքացիներին և իրավաբանական անձանց օգտագործման իրավունքով չտրամադրված պետական հողերը, ինչպես նաև օրենսդրությամբ սահմանված կարգով կոնսերվացիայի արդյունքում տնտեսական շրջանառությունից հանված հողամասերը:
3. Լեռնային Ղարաբաղի Հանրապետության տարածքում շենքերը և շինությունները, ըստ նպատակային նշանակության, դասակարգվում են`
1) բնակելի նշանակության` մարդկանց բնակության համար նախատեսված շինությունները, բաղկացած բնակելի և օժանդակ մասերից, օժտված կոմունալ հարմարություններով.
2) հասարակական նշանակության` բնակչության սոցիալական սպասարկման, ինչպես նաև վարչական ու հասարակական կազմակերպությունների տեղակայման համար նախատեսված շենքեր և շինությունները.
3) արտադրական նշանակության` արդյունաբերական ու գյուղատնտեսական արտադրությունների տեղակայման և դրանց մեջ տեխնոլոգիական սարքավորումերի շահագործման համար անհրաժեշտ պայմաններ ապահովող շենքեր և շինությունները.
4) հատուկ նշանակության անշարժ գույք (մասնագիտացված անշարժ գույք)` այն անշարժ գույքն է, որն իր յուրահատուկ բնույթից ելնելով ունի օգտագործման սահմանափակ ոլորտ կամ սահմանափակ թվով օգտագործողներ և որը չի վաճառվում կամ հազվադեպ է վաճառվում բաց շուկայում, բացառությամբ այլ գույքի կազմում վաճառքի դեպքերի: Անշարժ գույքի յուրահատկությունը պայմանավորված է դրա կառուցվածքային հատկանիշներով, գործառնական նշանակությամբ, չափերով, տեղադրությամբ կամ այդ գործոնների զուգակցմամբ: Հատուկ նշանակության անշարժ գույքի շուկայական արժեքի որոշման ժամանակ գնահատողը կիրառում է ծախսային մեթոդը` դիտարկելով մյուս մեթոդների կիրառման հնարավորությունը:
3. Գնահատողի անկախությունը
1. Անշարժ գույքի գնահատման աշխատանքներն իրականացնելիս գնահատողն անկախ է և գնահատումն իրականացնում է Լեռնային Ղարաբաղի Հանրապետության օրենսդրությանը, «Անշարժ գույքի գնահատման գործունեության մասին» Լեռնային Ղարաբաղի Հանրապետության օրենքին և սույն ստանդարտի դրույթներին համապատասխան: Գնահատողի անկախությունը հանդիսանում է գնահատման գործունեության իրականացման հիմնարար և պարտադիր պայմանը:
2. Գնահատողը և (կամ) գնահատման գործունեություն իրականացնող անձն իրավունք չունի իրականացնելու անշարժ գույքի գնահատում, եթե տվյալ անշարժ գույքի նկատմամբ ունի գույքային պարտավորություններ կամ պահանջներ: Գնահատման ծառայությունների դիմաց վարձատրության չափը չի կարող պայմանավորված լինել տվյալ անշարժ գույքի գնահատման արդյունքում որոշվող արժեքի մեծությունից:
3. Գնահատողը և (կամ) գնահատման գործունեություն իրականացնող անձն իրավունք չունի իրականացնելու անշարժ գույքի գնահատում կամ գնահատման հաշվետվության վերաբերյալ կարծիք տրամադրելու, եթե հանդիսանում է տվյալ անշարժ գույքի սեփականատեր կամ օգտագործող, կամ անշարժ գույքի սեփականատեր հանդիսացող ընկերության հիմնադիր մասնակից կամ բաժնետեր, կամ դրա նկատմամբ ունի գույքային այլ պարտավորություններ կամ պահանջներ, ինչպես նաև այն դեպքում, երբ մերձավոր ազգակցական կապի (երեխա, ամուսին, ծնող, քույր, եղբայր, պապ, տատ, թոռ, ինչպես նաև` ամուսնու երեխա, ծնող, քույր, եղբայր, պապ, տատ, թոռ) կամ աշխատանքային հարաբերությունների մեջ է գտնվում տվյալ անշարժ գույքի սեփականատիրոջ (օգտագործողի) կամ պատվիրատուի կամ շահառուի հետ:
4. Գնահատման աշխատանքների ընթացակարգը
1. Գնահատման աշխատանքների ընթացակարգը բաղկացած է հետևյալ հաջորդական փուլերից.
1) նախապատրաստական փուլ.
2) հիմնական փուլ:
2. Նախապատրաստական փուլում իրականացվում է՝
1) գնահատվող օբյեկտի փաստաթղթերի հավաքագրում և ուսումնասիրություն, պատվերի ընդունում.
2) գնահատման առաջադրանքի ձևակերպում և պայմանագրի կնքում: Փաստաթղթերի նախնական ումնասիրության ընթացքում փաստաթղթերի հիման վրա անհրաժեշտ է պարզել գնահատման ներկայացված օբյեկտի իրավական կարգավիճակը, ինչպես նաև անշարժ գույքի քանակական և որակական տվյալները: Գնահատման առաջադրանքը պետք է պարտադիր ներառի գնահատման նպատակը և գնահատվող իրավունքները: Գնահատման նպատակը և գնահատվող իրավունքի տեսակը պետք է համաձայնեցված լինեն պատվիրատուի հետ:
3. Գնահատման պայմանագիրը կնքվում է գրավոր՝ օրենսդրությամբ սահմանված կարգով և պետք է պարունակի հետևյալ պարտադիր տեղեկությունները.
1) գնահատման գործունեություն իրականացնող անձի և գնահատման աշխատանքներ պատվիրող անձի տվյալների մասին.
2) գնահատումն իրականացնող գնահատողին տրված որակավորման վկայականի գործողության ժամկետի, հերթական համարի մասին.
3) գնահատվող անշարժ գույքի անվանման, նպատակային և գործառնական նշանակության և գտնվելու վայրի մասին.
4) անշարժ գույքի գնահատման ամսաթվի և տարեթվի մասին, անշարժ գույքի գնահատման դիմաց վճարի չափի մասին.
5) գնահատման նպատակի, գնահատման գործառույթի և գնահատվող իրավունքների մասին.
6) գնահատման աշխատանքները կատարելու ժամկետների մասին:
Պայմանագիրը կարող է նաև պարունակել Լեռնային Ղարաբաղի Հանրապետության օրենսդրությամբ սահմանված այլ տեղեկություններ:
4. Հիմնական փուլում իրականացվում է՝
1) անշարժ գույքի տեղազննում և լուսանկարում, որոնք պարտադիր իրականացվում են գնահատողի կողմից.
2) գնահատման համար անհրաժեշտ տեղեկատվության հավաքագրում, մշակում և վերլուծություն.
3) գնահատման համապատասխան սկզբունքների և մեթոդների ընտրություն.
4) գնահատում՝ ընտրված մեթոդի (կամ մեթոդների) կիրառմամբ.
5) վերջնական արդյունքի հաշվարկման նպատակով տարբեր մեթոդներով հաշվարկված արդյունքների համադրում.
6) հաշվետվության կազմում և տրամադրում:
Գնահատման հիմնական փուլի գործառույթներն իրականացնելիս գնահատողը պետք է առաջնորդվի սույն ստանդարտի դրույթներով և գնահատումը պետք է իրականացնի գնահատման առաջադրանքին համապատասխան` հիմք ընդունելով պատվիրատուի կողմից ներկայացված փաստաթղթերում արտացոլված գնահատման համար անհրաժեշտ տվյալները:
5. Անշարժ գույքի գնահատման հիմնական սկզբունքները և մեթոդները
1. Անշարժ գույքի գնահատման մեթոդների և եղանակների հիմքում ընկած են գնահատման սկզբունքները:
2. Անշարժ գույքի գնահատման սկզբունքները հիմնականում բաժանվում են հետևյալ չորս խմբերի.
1) սկզբունքներ, որոնք հիմնված են օգտագործողի պատկերացումների վրա (օգտակարություն, փոխարինում, սպասումներ).
2) հողամասի, շենքերի և շինությունների հետ կապված սկզբունքներ, (մնացորդային արդյունավետություն, ներդրում, աճող և նվազող եկամուտներ, համամասնություն, տնտեսական մեծություն և տնտեսական բաժանում).
3) շուկայական միջավայրի հետ կապված սկզբունքներ (կախվածություն, համապատասխանություն, առաջարկ և պահանջարկ, մրցակցություն և փոփոխություններ).
4) լավագույն և առավել արդյունավետ օգտագործման սկզբունք` սույն կետի 1-ին, 2-րդ և 3-րդ ենթակետերով սահմանված սկզբունքների համադրում:
3. Անշարժ գույքի գնահատման դասական մեթոդները հիմնվում են հետևյալ հիմնական սկզբունքների վրա.
1) փոխարինման սկզբունք.
Հաշվենկատ գնորդն (վարձակալը) անշարժ գույքի համար չի վճարի ավելի գումար, քան անհրաժեշտ է նմանատիպ օգտակարությամբ և նշանակությամբ անշարժ գույքի ձեռքբերման (վարձակալության) կամ կառուցապատման համար, եթե այն կապված չէ ժամանակի կորուստների, մեծ ռիսկերի կամ այլ դժվարությունների հետ:
2) օգտակարության սկզբունք.
Օգտագործողի և (կամ) սեփականատիրոջ պահանջները որոշակի ժամանակահատվածում բավարարելու անշարժ գույքի հատկությունն է:
3) սպասումների սկզբունք.
Ներդրողը` սպասումների սկզբունքին համապատասխան, ձեռք է բերում անշարժ գույք` հաշվի առնելով դրա հետագա օգտագործումից ակնկալվող եկամուտները.
4) լավագույն և առավել արդյունավետ օգտագործման սկզբունք.
Անշարժ գույքի առավել հավանական և առավել նպատակաուղղված օգտագործումն է, որը ֆիզիկապես հնարավոր է, իրավաբանորեն թույլատրելի, ֆինանսապես իրագործելի և ապահովում է անշարժ գույքի առավելագույն արժեքը:
4. Անշարժ գույքի գնահատման նպատակով հիմնականում կիրառում են գնահատման համեմատական, ծախսային, եկամտային դասական մեթոդները: Տարբեր արժեքների տեսակների որոշման համար կարող են կիրառվել գնահատման դասական մեթոդներում օգտագործվող առանձին եղանակներ և մոտեցումներ, ինչպես նաև վերջիններիս համադրությունը:
5. Անշարժ գույքի գնահատման դասական մեթոդներն են.
1) համեմատական մեթոդ.
2) ծախսային մեթոդ.
3) եկամտային մեթոդ:
6. Համեմատական մեթոդն իրենից ներկայացնում է գնահատման եղանակ, համաձայն որի անշարժ գույքի արժեքն որոշվում է` այն համեմատելով համանման և համադրելի անշարժ գույքի օբյեկտների հետ:
Գնահատման համեմատական մեթոդի հիմքում ընկած է փոխարինման սկզբունքը:Փոխարինման սկզբունքը համեմատական մեթոդում պայմանավորված է այն ենթադրությամբ, որ գնորդը (վարձակալը) տվյալ անշարժ գույքի համար չի վճարի ավելին, քան կկազմի այն գումարը, որն անհրաժեշտ է նմանատիպ տվյալներով և օգտակարությամբ անշարժ գույքի ձեռքբերման (վարձակալման) համար:
7. Ծախսային մեթոդն իրենից ներկայացնում է գնահատման եղանակ, համաձայն որի անշարժ գույքի արժեքը որոշվում է որպես առանց բարելավումների հողամասի արժեքի և տվյալ հողամասի վրա առկա կառույցների վերարտադրման կամ փոխարինման ծախսերի հանրագումար՝ նվազեցված կուտակված մաշվածության չափով:
Գնահատման ծախսային մեթոդի հիմքում ընկած է փոխարինման սկզբունքը: Փոխարինման սկզբունքը ծախսային մեթոդում պայմանավորված է այն ենթադրությամբ,որ խելամիտ գնորդը տվյալ անշարժ գույքի (հողի և նրա վրա առկա բարելավումների) համար չի վճարի ավելին, քան կկազմեն այն ծախսերը, որոնք անհրաժեշտ են նմանատիպ հողամասի ձեռքբերման և այն համապատասխան նշանակությամբ և օգտակարությամբ օժտված շինություններով կառուցապատման համար՝ հաշվի առնելով տվյալ գործընթացի ժամանակահատվածը, ռիսկերը և այլ գործոնները:
8. Եկամտային մեթոդն իրենից ներկայացնում է գնահատման եղանակ, որի համաձայն անշարժ գույքի արժեքը որոշվում է՝ հիմնվելով նրա եկամուտ բերելու կարողության վրա:
Գնահատման եկամտային մեթոդի հիմքում ընկած են փոխարինման և սպասումների սկզբունքները:
Եկամտային մեթոդում փոխարինման սկզբունքը պայմանավորված է այն ենթադրությամբ, որ ներդրողը կամ գնորդը տվյալ անշարժ գույքի համար չեն վճարի ավելին, քան կազմում է այն գումարը, որով նա կարող է ձեռք բերել համանման անշարժ գույք նույն եկամտաբերությամբ և եկամուտ բերելու նույն ռիսկայնությամբ:
Սպասումների սկզբունքն եկամտային մեթոդում պայմանավորված է այն ենթադրությամբ, որ ներդրողը կամ գնորդը ապագայում եկամուտներ ստանալու սպասումներով ձեռք է բերում անշարժ գույքը և տվյալ դեպքում անշարժ գույքի արժեքը ձևավորվում է ապագա եկամուտները ներկա արժեքի փոխակերպման միջոցով:
Գնահատման եկամտային մեթոդը ներառում է երկու հիմնական եղանակ՝ եկամտի կապիտալիզացիա և դիսկոնտավորում:
6. Գնահատման նպատակով տեղեկատվության հավաքագրումը, մշակումը և վերլուծությունը
1. Անշարժ գույքի գնահատման նպատակով հավաքագրվում և վերլուծվում է տեխնիկական, շուկայական և այլ տեղեկատվություն,որն անհրաժեշտ և բավարար է գնահատվող անշարժ գույքի հիմնավորված արժեքի հաշվարկման համար: Տեղեկատվության յուրաքանչյուր տեսակի համար անհրաժեշտ է նշել դրա ստացման աղբյուրը և ժամանակամիջոցը: Անշարժ գույքը գնահատելիս անհրաժեշտ է հաշվի առնել արժեքի վրա ազդող հետևյալ գործոնները.
1) բնակելի, հասարակական և արտադրական նշանակության շենքեր-շինությունների համար.
ա. գույքային իրավունքներն ու սահմանափակումները (այդ թվում՝ իրավունքների և օգտագործման նկատմամբ),
բ. հիմնական և օժանդակ շինությունների չափերը (մակերես, բարձրություն, ծավալ),
գ. կոնստրուկտիվ նյութերի տարրերի տեսակը,
դ. հարկայնությունը, հարկը, կառուցման տարեթիվը,
ե.ավարտվածության աստիճանը (կիսակառույց շինությունների գնահատման ժամանակ հաշվի է առնվում օրենսդրությամբ սահմանված կարգով մշակված և հաստատված նախագիծը),
զ. տեղադրությունը, դիրքը, տրանսպորտային հանգույցների առկայությունը,
է. ներքին և արտաքին հարդարման վիճակը,
ը. ավտոկայանատեղիի առկայությունը կամ հնարավորությունը,
թ. գործառնական նշանակությունը,
ժ. ինժեներական ցանցերն ու կոմունալ սպասարկումը (էլեկտրամատակարարում, գազամատակարարում, ջրամատակարարում, ջեռուցում և այլն),
ժա. բնակելի, հասարակական և արտադրական նշանակության շենքեր-շինությունների արժեքի վրա ազդող այլ գործոններ.
2) բնակավայրերի, արդյունաբերության և այլ նշանակության հողերի համար.
ա. գույքային իրավունքներն (այդ թվում` կառուցապատման) ու սահմանափակումները (այդ թվում` իրավունքների և օգտագործման նկատմամբ),
բ. նպատակային և գործառնական նշանակությունը,
գ. կառուցապատման չափորոշիչները և սահմանափակումները, ենթակառուցվածքների առկայությունը և հնարավորությունը,
դ. հողամասի չափերը (մակերես, լայնություն, երկարություն, երկրաչափական կառուցվածք, ճակատային մաս),
ե. տեղադրությունը, դիրքը, թեքությունը,
զ. տրանսպորտային հանգույցների առկայությունը,
է. բնակավայրերի, արդյունաբերության և այլ նշանակության հողերի արժեքի վրա ազդող այլ գործոններ.
3) գյուղատնտեսական նշանակության հողերի շուկայական արժեքի մասին հիմնավորված եզրակացության հանգելու համար.
ա. գույքային իրավունքներն ու սահմանափակումները (այդ թվում՝ իրավունքների և օգտագործման նկատմամբ),
բ. հողատեսքը, ոռոգման ջրի առկայությունը,
գ. հողամասի չափերը (մակերես, լայնություն, երկարություն, երկրաչափական կառուցվածք, ճակատային մաս),
դ. տեղադրությունը, դիրքը, թեքությունը,
ե. տրանսպորտային հանգույցների առկայությունը,
զ. բազմամյա տնկարկների առկայություն,
է. գյուղատնտեսական նշանակության հողերի արժեքի վրա ազդող այլ գործոններ:
2. Գյուղատնտեսական նշանակության հողերի գնահատման համար կարելի է հաշվի առնել նաև այլ գործոններ, այդ թվում՝
1) հողերի հիմնական հատկությունները, այդ թվում՝ հողի տիպը, հողի հզորությունը, մեխանիկական կազմը, հողի ստրուկտուրան, հողի կլանունակությունը, հումուսի պարունակությունը, մելիորատիվ վիճակը, բերքատվությունը, հողի ռեակցիան.
2) ուղղման գործակիցները, այդ թվում՝ թեքության աստիճանը, քարքարոտությունը, գրունտային ջրերի մակարդակը, աղակալման աստիճանը, ցեմենտացված շերտի առկայությունը, կլիմայական առանձնահատկությունները, հողատեսքի գնահատման շրջանները, այլ գնագոյացնող գործոններ:
3. Անշարժ գույքը գնահատելիս, տեղեկատվության առկայության պայմաններում, գնահատողը կարող է հաշվի առնել նաև այլ գործոններ,այդ թվում՝
1) տարածքի (տարածաշրջանի) բնակլիմայական առանձնահատկությունները.
2) տնտեսության և դրա տնտեսական ճյուղերի մակրոտնտեսական ցուցանիշները.
3) շրջակա միջավայրի բնապահպանական վիճակը և այլն:
4. Այն դեպքում, երբ գնահատողն ունի հիմքեր, որ բնապահպանական կամ այլ գործոնները կարող են էականորեն ազդել անշարժ գույքի արժեքի վրա, նա պարտավոր է տեղեկացնել պատվիրատուին տվյալ բնագավառի համապատասխան փորձագետի ներգրավման անհրաժեշտության մասին: Այդ դեպքում անշարժ գույքի արժեքի վերաբերյալ վերջնական եզրակացությանը պետք է հանգել միայն լրացուցիչ հետազոտությունների արդյունքների վերլուծությունից հետո:
Այն դեպքում, երբ հնարավոր է վերացնել բնապահպանական կամ այլ գործոնների ազդեցության բացասական հետևանքները, գնահատումը կարող է իրականացվել համապատասխան գործոնների վերացման կամ չեզոքացման համար ծախսերի հաշվարկմամբ, կամ հիմնվել համապատասխան փորձագետի մասնագիտական եզրակացության վրա:
5. Անշարժ գույքը գնահատելիս գնահատողը կարող է օգտագործել Լեռնային Ղարաբաղի Հանրապետության օրենսդրությամբ սահմանված նորմատիվ, տեխնիկական ցուցանիշներ և մասնագիտացված կազմակերպությունների կողմից հրապարակված այլ տվյալներ:
6. Շուկայական արժեքից տարբերվող արժեքների գնահատումն իրականացնելիս գնահատողը կարող է հավաքագրել, վերլուծել և օգտագործել այլ գնագոյացնող գործոններ, որոնք անհրաժեշտ են տվյալ արժեքի տեսակի գնահատման համար:
7. Շուկայական արժեքի գնահատումը
1. Անշարժ գույքի շուկայական արժեքը հիմնականում գնահատվում է հետևյալ գործառույթների իրականացման համար.
1) պետական կամ համայնքային սեփականություն հանդիսացող անշարժ գույքի օտարման կամ վարձակալության հանձնելու դեպքերում, բացառությամբ պետական գույքի մասնավորեցման և պետական կամ համայնքային հողերի օտարման.
2) անշարժ գույքը պետության կամ համայնքների կարիքների համար ձեռք բերելու (վերցնելու) կամ վարձակալությամբ վերցնելու.
3) անշարժ գույքն իրավաբանական անձի կանոնադրական կապիտալում կամ հիմնադրամներում ներդնելու.
4) անշարժ գույքի բռնագանձման հետևանքով իրացման.
5) անշարժ գույքի գրավադրման.
6) անշարժ գույքի ապահովագրության.
7) իրավաբանական կամ ֆիզիկական անձանց պատկանող անշարժ գույքի օտարման.
8) կազմակերպությունների հաշվապահական հաշվառման.
9) անշարժ գույքի սեփականատիրոջը օրենքով սնանկ ճանաչելու դեպքերում անշարժ գույքի հրապարակային սակարկություններով օտարման.
10) անշարժ գույքը հավատարմագրային կառավարման հանձնելու.
11) հարկային պարտավորությունների վերահսկողության նպատակով անշարժ գույքի արժեքի որոշման, երբ առկա են վեճեր հարկման բազայի որոշման համար:
Շուկայական արժեքի գնահատում կարող է իրականացվել Լեռնային Ղարաբաղի Հանրապետության օրենսդրությամբ սահմանված այլ դեպքերում:
2. Շուկայական արժեքը գնահատվում է այն մեթոդների և եղանակների կիրառմամբ, որոնք առավելագույնս արտացոլում և բացահայտում են այն գործոնները, որոնց ազդեցությամբ տվյալ անշարժ գույքի վաճառքը բաց մրցակցային շուկայում առավել հավանական է: Շուկայական արժեքի գնահատման նպատակով կիրառվող բոլոր մեթոդները, եղանակներն ու մոտեցումները պետք է հիմնված լինեն շուկայական ցուցանիշների և շուկայական տեղեկատվության վերլուծության հիման վրա:
Լավագույն և առավել արդյունավետ օգտագործման սկզբունքը հանդիսանում է անշարժ գույքի շուկայական արժեքի գնահատման հիմնարար սկզբունք,որը բացահայտում է անշարժ գույքի ֆիզիկապես հնարավոր, իրավաբանորեն թույլատրելի և ֆինանսապես իրագործելի տարբերակը:
Անշարժ գույքի լավագույն և առավել արդյունավետ օգտագործման վերլուծության ընթացքում կարող են դիտարկվել օգտագործման մի քանի հնարավոր տարբերակներ, որոնք այնուհետև պետք է համադրվեն ֆինանսական արդյունավետության և նպատակահարմարության տեսանկյունից: Օգտագործման այն տարբերակը, որն ապահովում է անշարժ գույքի առավել բարձր արժեքը, համարվում է օգտագործման առավել արդյունավետ տարբերակ: Լավագույն և առավել արդյունավետ տարբերակի ընտրությունը գնահատողի մասնագիտական կարծիքն է անշարժ գույքի օգտագործման տարբերակի վերաբերյալ և որոշվում է շուկայական տեղեկատվության վերլուծության արդյունքում:
3. Անշարժ գույքի շուկայական արժեքի որոշման նպատակով հիմնականում կիրառվում են համեմատական, ծախսային և եկամտային դասական գնահատման մեթոդները: Շուկայական արժեքի գնահատման ընթացքում կարող են կիրառվել նաև տարբեր մեթոդներում օգտագործվող առանձին եղանակներ և մոտեցումներ,ինչպես նաև վերջիններիս համադրությունը:
4. Շուկայական տեղեկատվության բավարար քանակության առկայության դեպքում գնահատման համար անհրաժեշտ է կիրառել բոլոր երեք մեթոդները: Մեթոդներից որևէ մեկի կիրառման անհնարինությունը կամ սահմանափակումը պետք է հիմնավորվի գնահատման հաշվետվության մեջ:
5. Համեմատական մեթոդը
1) համեմատական մեթոդով անշարժ գույքի շուկայական արժեքը որոշվում է գնահատվող անշարժ գույքին համադրելի անշարժ գույքի շուկայական գների վերլուծության և համապատասխան ճշգրտումների իրականացման միջոցով: Վերլուծության իրականացման համար որպես համադրելի անշարժ գույքի օբյեկտներ կարող են ընտրվել, ինչպես բաց և մրցակցային շուկայում վաճառված, այնպես էլ ազատ շուկայում հրապարակայնորեն վաճառքի հանված անշարժ գույքը: Համեմատական մեթոդի կիրառման համար անհրաժեշտ է առնվազն երեք համադրելի անշարժ գույքի վերաբերյալ արժանահավատ տեղեկատվության առկայություն.
2) համեմատական մեթոդի կիրառմամբ անշարժ գույքի գնահատումը իրականացվում է հետևյալ փուլերով.
ա. համանման և համադրելի օբյեկտների շուկայական տեղեկատվության վերլուծություն,
բ. համանման և համադրելի անշարժ գույքի համար շուկայական տվյալների հավաքագրում,մշակում և արժանահավատ տեղեկատվության ընտրություն,
գ. համեմատության համապատասխան միավորի որոշում,
դ. համեմատության անհրաժեշտ տարրերի առանձնացում,
ե. համեմատության միավորների արժեքի ճշգրտում՝ ըստ համեմատության տարրերի,
զ. համեմատվող անշարժ գույքի միավորների ճշգրտված արժեքների համադրում և համապատասխանեցում մեկ ցուցանիշի կամ միջակայքի (դիապազոն).
3) որպես համեմատության միավոր են ընդունվում անշարժ գույքի շուկայում ձևավորված ցուցանիշները: Նույն անշարժ գույքի գնահատման համար կարող են միաժամանակ կիրառվել համեմատական մի քանի միավորներ.
4) հողատեսքերի գնահատման համար համեմատական վերլուծության իրականացման ժամանակ որպես համեմատության միավոր հիմնականում ընտրվում է հողամասի մակերեսի միավորի գինը.
5) կառուցապատված հողամասերի գնահատման համար համեմատական վերլուծության իրականացման ժամանակ որպես համեմատության միավորներ հիմնականում կիրառվում են՝
ա. հողամասի մակերեսի միավորի գինը,
բ. շինությունների մակերեսի կամ ծավալի միավորի գինը,
գ. վարձակալության հանձնման ենթակա շինությունների մակերեսի կամ ծավալի միավորի գինը,
դ. ընդհանուր անշարժ գույքի միավորի կամ վերջինիս բազկացուցիչ որոշակի հատվածի գինը,
6) անշարժ գույքի գների ձևավորման վրա էական ազդեցություն ունեցող համեմատության հիմնական տարրերն են.
ա. գույքային իրավունքներն ու սահմանափակումները,այդ թվում՝ իրավունքների և օգտագործման նկատմամբ,
բ. շուկայի վիճակը, վաճառքի պայմանները և ժամանակը,
գ. ֆիզիկական բնութագրերը (տեխնիկական վիճակ, ներքին հարդարանք, մակերես, բարձրություն, ծավալ, լայնություն, երկարություն, երկրաչափական կառուցվածք, ճակատային մաս և այլն),
դ. տեղադրությունը և դիրքը, տրանսպորտային մատչելիությունը.
7) համեմատվող անշարժ գույքի վաճառքների գների ճշգրտումն իրականացվում է հետևյալ կարգով.
ա. առաջին հերթին իրականացվում են վաճառքի պայմաններին և շուկայի վիճակի գործոններին վերաբերվող ճշգրտումները, որոնք կատարվում են նախորդ արդյունքի նկատմամբ` յուրաքանչյուր հաջորդ ճշգրտման կիրառմամբ,
բ. երկրորդ հերթին իրականացվում են անմիջականորեն անշարժ գույքին վերաբերվող ճշգրտումները, որոնք կատարվում են ցանկացած կարգով` շուկայի պայմաններին համապատասխանեցումից հետո ստացված արդյունքի նկատմամբ նշված ճշգրտումների կիրառմամբ.
8) համեմատական մեթոդի կիրառմամբ վերջնական արժեքի որոշման նպատակով համադրելի անշարժ գույքի միավորների ճշգրտված արժեքները համադրվում և համապատասխանեցվում են մեկ ցուցանիշին կամ միջակայքին (դիապազոն):
6. Եկամտային մեթոդ
1) եկամտային մեթոդով անշարժ գույքի շուկայական արժեքը որոշվում է` հիմնվելով այդ անշարժ գույքի եկամուտ բերելու կարողության վրա:
Անշարժ գույքի շուկայական արժեքի գնահատումը եկամտային մեթոդով ենթադրվում է, որ պոտենցիալ գնորդները եկամտաբեր անշարժ գույքը դիտարկում են ներդրումային գրավչության տեսակետից, այսինքն` ներդրումները կատարվում են ապագայում համապատասխան եկամուտներ ստանալու նպատակով: Գնահատման եկամտային մեթոդի հիմքում ընկած են փոխարինման և սպասումների սկզբունքները:
Եկամտային մեթոդի կիրառման ժամանակ օգտագործվում են եկամտի կապիտալիզացիայի և (կամ) եկամտի (դրամական հոսքերի) դիսկոնտավորման եղանակները.
2) եկամտային մեթոդում հիմնականում կիրառվում են հետևյալ հասկացությունները.
ա. պոտենցիալ համախառն եկամուտ` գնահատվող անշարժ գույքի առավել արդյունավետ օգտագործումից ստացվող հնարավոր եկամուտ, որը կարող է հաշվարկվել` ելնելով այդ ենթադրությունից, որ անշարժ գույքը հանձնվել է վարձակալության կամ նմանատիպ անշարժ գույքի այլ օգտագործման վերաբերյալ տեղեկատվության վերլուծության հիման վրա:
Պոտենցիալ համախառն եկամտի կանխատեսումը իրականացվում է նմանատիպ անշարժ գույքի վերաբերյալ շուկայական տեղեկատվության վերլուծության հիման վրա և հաշվարկվում է տարեկան կտրվածքով: Գնահատման գործընթացում հաշվի են առնվում նաև նմանատիպ անշարժ գույքի վարձակալական պայմանագրերի բնորոշ (հատուկ) պայմանները: Այդ դեպքում վարձավճարի կանխատեսվող արժեքի մեծությունը որոշելիս կարելի է կատարել համապատասխան ուղղումներ, որպեսզի այն համապատասխանեցվի նմանատիպ անշարժ գույքի վարձակալական շուկային բնորոշ (հատուկ) պայմաններին,
բ. իրական համախառն եկամուտ` պոտենցիալ համախառն եկամուտն է` նվազեցված անշարժ գույքի պարապուրդի (թերբեռնվածության) և չվճարումների հետևանքով չստացված եկամուտների (կրած կորուստների) չափով:
Գնահատվող անշարժ գույքի առկա վարձակալությունից` սեփականատիրոջ կողմից ստացված իրական համախառն եկամտի կամ վարձակալի (օգտագործողի) կողմից կրած իրական գործառնական ծախսերի վերաբերյալ տվյալները կարող են կիրառվել այն դեպքում, երբ դրանք համապատասխանում են նմանատիպ անշարժ գույքի շուկայական տվյալներին,
գ. զուտ գործառնական եկամուտ` իրական համախառն եկամուտն է` նվազեցված շահագործման և կառավարման ծախսերի չափերով, առանց հաշվի առնելու փոխառու միջոցների գծով վճարումները և ամորտիզացիոն հատկացումները,
դ. շահագործման ծախսեր` անշարժ գույքի գործառնական պիտանելիության պահպանման համար անհրաժեշտ ծախսերն են, որոնք ապահովում են պոտենցիալ համախառն եկամտի ստացումը.
3) գոյություն ունեն շահագործման երեք հիմնական ծախսեր.
ա. հատուկ ծախսեր` գույքահարկի, հողի հարկի, ապահովագրական և այլ հաստատուն վճարումների հետ կապված ծախսերն են, որոնք կախված չեն անշարժ գույքի շահագործման ծանրաբեռնվածությունից,
բ. փոփոխական ծախսեր` կոմունալ, պահպանության, սանմաքրման, աղբահանության և այլ փոփոխական վճարումների և հարկերի հետ կապված ծախսերն են, որոնք կախված են անշարժ գույքի շահագործման ծանրաբեռնվածությունից,
գ. վերականգնման ծախսեր (պահուստային միջոցներ)` անշարժ գույքի տնտեսական կյանքի ընթացքում տանիքի, սանիտարական տեխնիկայի, վերելակի, ներքին կամ արտաքին ընթացիկ հարդարման և այլ առանձին արագամաշ տարրերի փոխարինման կամ բարելավման հետ կապված ծախսերն են,
դ. կառավարման ծախսեր` առանձին ծախսեր են, որոնք ուղղված են վարչակազմի աշխատավարձի ապահովմանը և կառավարման հետ կապված այլ գործառույթներին.
4) եկամտի կապիտալիզացիայի եղանակը նախատեսվում է գնահատման գործընթացի հետևյալ հաջորդականությունը.
ա. պոտենցիալ համախառն եկամտի կանխատեսում, հաշվարկում` որպես կանոն գնահատման ամսաթվից մեկ տարվա կտրվածքով,
բ. իրական համախառն եկամտի հաշվարկում,
գ. զուտ գործառնական եկամտի կանխատեսում, հաշվարկում,
դ. կապիտալավերածնման գործակցի հաշվարկում,
ե. գնահատվող անշարժ գույքի շուկայական արժեքի որոշում` զուտ գործառնական եկամտի և կապիտալիզացիայի գործակցի հարաբերությամբ.
5) կապիտալիզացիայի գործակիցը տոկոսադրույք է, որը կիրառվում է անշարժ գույքի շուկայական արժեքը որոշելիս` անշարժ գույքից տարեկան կտրվածքով ստացվող ապագա եկամուտների հոսքը ընթացիկ արժեքի վերածման նպատակով: Կապիտալիզացիայի գործակիցը որոշվում է.
ա. վերլուծական` կումուլյատիվ կառուցման եղանակով,
բ. շուկայական խտացման` էքստրակցիայի եղանակով,
գ. հիփոթեքային-ներդրման` փոխառու կապիտալի օգտագործման եղանակով.
6) կապիտալիզացիայի գործակիցը իր մեջ ներառում է կապիտալից ստացված եկամուտը և կապիտալի վերադարձը: Ընդ որում.
ա. կապիտալից ստացված եկամուտը` ներդրողի դրամական միջոցների օգտագործման դիմաց վճարվող տոկոսաչափն է` կապված ներդրումների կոնկրետ ժամանակամիջոցի և ռիսկերի գործոնների հետ,
բ. կապիտալի վերադարձը` ներդրված սկզբնական գումարի վերադարձն է.
7) եկամտի (դրամական հոսքի) դիսկոնտավորման եղանակը նախատեսում է գնահատման գործընթացի հետևյալ հաջորդականությունը.
ա. կանխատեսվող ժամանակահատվածի ընտրություն,
բ. պոտենցիալ համախառն եկամտի, իրական համախառն եկամտի և զուտ գործառնական եկամտի հաշվարկում` կանխատեսվող ժամանակահատվածի համար (տարեկան, եռամսյակային կամ ամսական կտրվածքներով),
գ. դիսկոնտավորման գործակցի հաշվարկում,
դ. եկամտի (դրամական հոսքի) ընթացիկ արժեքի որոշում, որը հանդիսանում է զուտ գործառնական եկամտի ընթացիկ արժեքի գումարը,
ե. ռևերսիայի և նրա ընթացիկ արժեքի կանխատեսում,
զ. գնահատվող անշարժ գույքի շուկայական արժեքի որոշում, որը հանդիսանում է դրամական հոսքի ընթացիկ արժեքի և ռևերսիայի ընթացիկ արժեքի հանրագումարը.
8) ռևերսիայի արժեքի որոշումն իրականացվում է հետևյալ կերպ.
ա. անշարժ գույքի շուկայական արժեքի որոշում` կանխատեսվողին հաջորդող ժամանակահատվածի սկզբի դրությամբ, եթե արդյունավետ օգտագործման ժամկետը սահմանափակված չէ կանխատեսվող ժամանակահատվածով,
բ. կանխատեսվող ժամանակահատվածի վերջի դրությամբ անշարժ գույքի՝ հողամասի շուկայական արժեքի և հողի բարելավումների (շենքերի և շինությունների) լիկվիդացիոն կամ օգտահանության արժեքի որոշում, եթե արդյունավետ օգտագործման ժամկետը լրանում է կանխատեսվող ժամանակահատվածի վերջում:
7. Ծախսային մեթոդը
1) ծախսային մեթոդով անշարժ գույքի շուկայական արժեքի գնահատումն իրականացվում է հետևյալ փուլերով.
ա. հողամասի շուկայական արժեքի որոշում,
բ. շենքերի և շինությունների վերարտադրման (կամ փոխարինման) ծախսերի որոշում,
գ. շենքերի և շինությունների կուտակված մաշվածության մեծության որոշում,
դ. անշարժ գույքի շուկայական արժեքի որոշում, որպես հողամասի շուկայական արժեքի և շենքերի ու շինությունների վերարտադրման (կամ փոխարինման) ծախսերի հանրագումար` նվազեցված կուտակված մաշվածության չափով.
2) հողամասի շուկայական արժեքը հիմնականում որոշվում Է հետևյալ եղանակներից մեկով.
ա. համեմատական մեթոդով,
բ. հողամասի մնացորդային արժեքի հաշվարկման եղանակով,
գ. եկամտային մեթոդով,
դ. նորմատիվ-իրավական ակտերով սահմանված գործող մեթոդիկաների կիրառմամբ.
3) շենքերի և շինությունների վերարտադրման (կամ փոխարինման) ծախսերը որոշվում են.
ա. համապատասխան մասնագիտացված նորմատիվային տեղեկագրերում ներկայացված կամ հավաստի այլ աղբյուրներից ստացված տվյալների հիման վրա,
բ. գնահատման ամսաթվի դրությամբ շուկայական գներով այն ծախսերի հաշվարկմամբ, որոնք անհրաժեշտ են նույնատիպ նոր շենքի և շինության կառուցման համար, օգտագործելով գնահատվող շենքի և շինության կառուցման համար օգտագործված նյութերը և տեխնոլոգիաները կամ այն ծախսերի հաշվարկմամբ, որոնք անհրաժեշտ են գնահատվող շենքին և շինությանը համապատասխանող օգտակարությամբ նոր շենքի և շինության (ժամանակակից պահանջներին համապատասխանող փոխարինիչի) կառուցման համար,
գ. շուկայական պայմաններում նմանատիպ շենքերի և շինությունների կառուցման համար շինարարության պայմանագրերում նշած արժեքի տվյալների հիման վրա:
Անշարժ գույքի գնահատման նպատակով շենքերի և շինությունների վերարտադրման (կամ փոխարինման) ծախսերը հաշվարկվում են որպես ուղղակի, անուղղակի ծախսերի և ձեռնարկատիրական (կառուցապատողի) շահույթի հանրագումար:
Ուղղակի ծախսերը ներառում են շինարարության հետ անմիջականորեն կապված հետևյալ ծախսերը.
1) նյութերի, արտադրանքների և ինժեներական ցանցերի ու համակարգերի ձեռք բերման ծախսերը.
2) շինարարների աշխատավարձը.
3) շինարարական մեքենաների և մեխանիզմների շահագործման ծախսերը.
4) ժամանակավոր կառուցված շենքերի և շինությունների հետ կապված ծախսերը, անվտանգության գծով միջոցառումների, պահեստատրանսպորտային և տեղական շուկայում որպես նորմատիվ ընդունված այլ ծախսերը.
5) կապալառուի վերադիր ծախսերը և շահույթը:
Անուղղակի ծախսերը ներառում են շենքերի, շինությունների կառուցմանն ուղեկցող,սակայն շինմոնտաժային աշխատանքների արժեքի մեջ չներառվող հետևյալ ծախսերը՝
1) նախագծման, նախահաշվի կազմման, տեխնիկական և այլ վերահսկողության ծախսերը.
2) խորհրդատվությունների, իրավաբանական, հաշվապահական և աուդիտորական, ծառայությունների վճարները.
3) շինարարության ֆինանսավորման հետ կապված ծախսերը.
4) գովազդի, շուկայի մարքեթինգի և օբյեկտի վաճառքի հետ կապված ծախսերը.
5) ձեռնարկատիրոջ վարչական և այլ ծախսերը:
Անուղղակի ծախսերի չափը որոշվում է տվյալ իրավիճակում շուկայում ձևավորված աշխատանքների և ծառայությունների սակագների հիման վրա: Ձեռնարկատիրական շահույթի մեծությունը որոշվում է շուկայական տեղեկատվության վերլուծության հիման վրա:
Վերարտադրման (կամ փոխարինման) ծախսերի հաշվարկից հետո դրանք անհրաժեշտ Է նվազեցնել կուտակված մաշվածության չափով: Պետք է հստակ տարբերակել «մաշվածություն» տերմինը հաշվապահական հաշվառման մեջ կիրառվող «ամորտիզացիա» տերմինից, որը հիմնական միջոցների ձեռքբերման նպատակով իրականացվող պլանային ծախսերն են՝ համաձայն հաստատված ամորտիզացիոն նորմայի:
Գոյություն ունեն մաշվածության երեք տեսակներ.
1) ֆիզիկական մաշվածություն` արժեքի նվազումն է` շենքերի և շինությունների բաղադրիչների սկզբնական հատկանիշների կորստի հետևանքով.
2) գործառնական (ֆունկցիոնալ) մաշվածություն` շենքերի և շինությունների արժեքի նվազումն է` կապված տեխնիկական նորարարությունների,ժամանակակից պահանջներին անհամապատասխանության և գործառնական նշանակությամբ օգտագործման կորստով.
3) տնտեսական մաշվածություն` շենքերի և շինությունների արժեքի նվազումն է` արտաքին միջավայրի պայմանների փոփոխության արդյունքում.
դ. կուտակված մաշվածությունը` շենքերի և շինությունների ֆիզիկական, գործառնական և տնտեսական մաշվածության հանրագումարն է:
Ֆիզիկական, գործառնական և տնտեսական մաշվածությունները լինում են.
1) վերականգնվող` երբ մաշվածության վերացման հետ կապված ծախսերը տնտեսապես արդարացված են.
2) չվերականգնվող` երբ մաշվածության վերացման հետ կապված ծախսերը տնտեսապես արդարացված չեն:
8. Շուկայական արժեքից տարբերվող արժեքների գնահատումը
1. Սույն բաժնում ներկայացվում են շուկայական արժեքից տարբերվող արժեքների սահմանումները, ինչպես նաև շուկայական արժեքից տարբերվող արժեքների գնահատման գործընթացի ընդհանուր հասկացությունները, սկզբունքները, պահանջները և առանձնահատկությունները:
2. Սույն բաժնի դրույթները կիրառվում են անշարժ գույքի շուկայական արժեքից տարբերվող արժեքների գնահատման նպատակով և գնահատումն իրականացվում է՝ հաշվի առնելով տվյալ արժեքի տեսակի սահմանման պայմանները և սահմանափակումները:
3. Շուկայական արժեքից տարբերվող արժեքների գնահատումը կարող է իրականացվել գնահատման տարբեր գործառույթների համար` բացառությամբ այն դեպքերի, երբ գնահատման նպատակից կամ գործառույթից ելնելով պահանջվում է շուկայական արժեքի գնահատում: Շուկայական արժեքից տարբերվող արժեքները պետք է հստակ տարբերակվեն, որպեսզի գնահատվող արժեքի տեսակի ընտրությունը հիմնավորված լինի, ինչպես նաև համաձայնեցված լինի պատվիրատուի և շահառուի հետ: Ինչպես գնահատողը, այնպես էլ պատվիրատուն և շահառուն, պետք է հստակ տարբերակեն շուկայական արժեքի գնահատման և շուկայական արժեքից տարբերվող արժեքների գնահատման առանձնահատկությունները:
Միևնույն անշարժ գույքի համար կարող են գնահատվել արժեքի տարբեր տեսակներ` կախված գնահատման գործառույթից և գնահատման առաջադրանքից:
4. Անշարժ գույքի շուկայական արժեքից տարբերվող արժեքներն են.
1) արժեքն օգտագործման մեջ` գնահատման ամսաթվի դրությամբ, տվյալ անշարժ գույքի արժեքն է, որի գնահատման համար առաջադրված կամ սահմանված է անշարժ գույքի որոշակի օգտագործման տարբերակ: Տվյալ օգտագործման տարբերակը կարող է առաջադրված լինել պատվիրատուի և (կամ) շահառուի կողմից կամ սահմանված լինել անշարժ գույքի գնահատման գործառույթից ելնելով և համապատասխանել կամ չհամապատասխանել անշարժ գույքի փաստացի օգտագործմանը, ինչպես նաև գույքի լավագույն և առավել արդյունավետ օգտագործման տարբերակին: Արժեքի այս տեսակը կարող է պայմանավորված լինել գնահատվող օբյեկտի օգտակարությամբ այն գույքի համար, որի մասն է այն կազմում:
Տվյալ արժեքի տեսակի որոշման անհրաժեշտությունը հիմնականում առաջանում է, երբ պատվիրատուն կամ շահառուն առաջադրում է դիտարկել օգտագործման տարբերակ, որը չի համապատասխանում անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների գրանցման վկայականում արտացոլված անշարժ գույքի օգտագործմանը: Վերոգրյալ պայմանները պետք է հստակ ձևակերպվեն գնահատման առաջադրանքում, պայմանագրում և գնահատման հաշվետվության մեջ: Տվյալ արժեքի գնահատման հիմնական առանձնահատկությունը կայանում է նրանում, որ գնահատվող անշարժ գույքի օգտագործման տարբերակը գնահատողին նախապես առաջադրված է կամ սահմանված գնահատման գործառույթից ելնելով:
Տվյալ արժեքի տեսակի գնահատումն իրականացնելիս գնահատողը պետք է գնահատումն իրականացնի` հիմք ընդունելով առաջադրված կամ սահմանված օգտագործման տարբերակի անփոփոխությունը: Այսինքն, գնահատումն իրականացվում է առանց այլընտրանքային օգտագործման տարբերակների դիտարկման: Որոշ դեպքերում գնահատվող անշարժ գույքի առաջադրված օգտագործման արդյունավետությունը կարող է համընկնել դրա լավագույն և առավել արդյունավետ օգտագործման տարբերակին:
Տվյալ արժեքի տեսակի գնահատման նպատակով կարող են կիրառվել գնահատման դասական երեք մեթոդներից յուրաքանչյուրը կամ տարբեր մեթոդներում օգտագործվող գնահատման եղանակների և մոտեցումների համադրությունը.
2) վերարտադրման արժեք` հաշվարկային դրամական մեծություն, որը հաշվարկվում է շենքի և շինության վերարտադրման ծախսերի և կուտակված մաշվածության տարբերությամբ:
Տվյալ արժեքի տեսակի գնահատման նպատակով կիրառվում են ծախսային մեթոդում օգտագործվող գնահատման եղանակները և մոտեցումները.
3) փոխարինման արժեք` հաշվարկային դրամական մեծություն, որը հաշվարկվում է շենքի և շինության փոխարինման ծախսերի և կուտակված մաշվածության տարբերությամբ:
Տվյալ արժեքի տեսակի գնահատման նպատակով կիրառվում են ծախսային մեթոդում օգտագործվող գնահատման եղանակները և մոտեցումները.
4) վերարտադրման (կամ փոխարինման) մնացորդային արժեք` անշարժ գույքի արժեք, որն իրենից ներկայացնում է հողամասի շուկայական արժեքի և հողամասի վրա առկա բարելավումների (շենքերի, շինությունների) վերարտադրման կամ փոխարինման արժեքների հանրագումար:
Վերարտադրման (կամ փոխարինման) մնացորդային արժեքի գնահատման նպատակով հիմնականում կիրառվում են գնահատման ծախսային մեթոդում օգտագործվող եղանակները և մոտեցումները: Տվյալ արժեքի որոշման նպատակով կարող են կիրառվել նաև գնահատման այլ մեթոդներում օգտագործվող եղանակներ, ինչպես նաև վերջիններիս համադրությունը.
5) ներդրումային արժեք` անշարժ գույքի արժեքն է, որն որոշվում է` հիմք ընդունելով կոնկրետ ներդրողի համար ներդրումային ծրագրի պայմանները, պահանջները և նպատակները: Ներդրումային ծրագրի պայմանները ներկայացվում են պատվիրատուի կողմից համապատասխան փաստաթղթերի միջոցով:
Տվյալ տեսակի արժեքի գնահատման ժամանակ գնահատողին նախապես առաջադրվում է գնահատվող անշարժ գույքի վերաբերյալ որոշակի ներդրումային ծրագիր, որի պայմանները պարտադիր արտացոլվում են գնահատման հաշվետվությունում: Ներդրումային արժեքի գնահատումը իրականացվում է տվյալ ներդրումային ծրագրի պայմաններին համապատասխան անշարժ գույքից ակնկալվող ապագա եկամուտները ներկա արժեքի փոխակերպմամբ:
Տվյալ արժեքի տեսակի գնահատումն իրականացվում է առանց այլընտրանքային օգտագործման տարբերակների դիտարկման` հիմք ընդունելով առաջադրված ներդրումային ծրագրի պայմանները և արդյունավետությունը:
Տվյալ արժեքի տեսակի գնահատման նպատակով հիմնականում կիրառվում է եկամտային մեթոդում օգտագործվող եկամտի դիսկոնտավորման եղանակը: Ներդրումային արժեքի գնահատման նպատակով կարող են կիրառվել նաև գնահատման այլ մեթոդներում օգտագործվող եղանակներ, ինչպես նաև վերջիններիս համադրությունը.
6) օգտահանության արժեք` հավանական գին, որն ակնկալվում է ստանալ անշարժ գույքի (բացառությամբ` հողամասերի) բաղկացուցիչ միավորների կամ բաղադրիչ նյութերի, տարրերի, կոնստրուկցիաների օտարումից նվազեցված դրանց օգտահանման ծախսերի չափով:
Օգտահանության արժեքի գնահատումը հիմնականում պահանջվում է այն անշարժ գույքի օբյեկտների համար, որոնք գերմաշվածության կամ այլ գործոնների ազդեցության պատճառով սպառել են սկզբնական գործառնական հատկությունները և դրանց հետագա շահագործումը սկզբնական գործառնական նշանակությամբ տնտեսապես հիմնավորված չէ.
7) լիկվիդային արժեք' անշարժ գույքի վաճառքի հավանական գին, երբ անհրաժեշտ է վաճառքն իրականացնել նմանատիպ անշարժ գույքի վաճառքի համար շուկայում ներկայացման նախատեսված ժամկետից ավելի սեղմ ժամանակահատվածում: Լիկվիդային արժեքի որոշման նպատակով իրացման սեղմ ժամանակահատվածը կարող է առաջադրվել պատվիրատուի կամ շահառուի կողմից:
Անշարժ գույքի լիկվիդային արժեքը որոշվում է տվյալ անշարժ գույքի շուկայական արժեքի հիման վրա.
8) վարձավճարի շուկայական արժեք' հաշվարկային դրամական մեծություն, որն իրենից ներկայացնում է անշարժ գույքի ամենահավանական վարձավճարի չափը` հաշվարկված որոշակի ժամանակահատվածի համար բաց մրցակցային շուկայոււմ, գնահատման օրվա դրությամբ, երբ գործարքի կողմերը գործել են իրազեկ, հաշվենկատ, խելամիտ և առանց հարկադրանքի:
Վարձավճարի շուկայական արժեքը որոշվում է գնահատման համեմատական մեթոդի կիրառմամբ.
9) օգտագործման իրավունքի շուկայական արժեք` հաշվարկային դրամական մեծություն, որն իրենից ներկայացնում է բաց մրցակցային շուկայում գնահատման օրվա դրությամբ գնահատվող անշարժ գույքի նկատմամբ օգտագործման իրավունքի ձեռքբերման հավանական գին, երբ գործարքի կողմերը գործել են իրազեկ, հաշվենկատ, խելամիտ և առանց հարկադրանքի:
Օգտագործման իրավունքի շուկայական արժեքի գնահատումը պետք է իրականացվի` հաշվի առնելով գնահատվող անշարժ գույքի նկատմամբ օգտագործման իրավունքի մնացորդային ժամանակահատվածը.
10) կառուցապատման իրավունքի շուկայական արժեք` հաշվարկային դրամական մեծություն, որն իրենից ներկայացնում է բաց մրցակցային շուկայում գնահատման օրվա դրությամբ գնահատվող անշարժ գույքի նկատմամբ կառուցապատման իրավունքի ձեռքբերման հավանական գին, երբ գործարքի կողմերը գործել են իրազեկ, հաշվենկատ, խելամիտ և առանց հարկադրանքի:
Կառուցապատման իրավունքի շուկայական արժեքի գնահատումը պետք է իրականացվի` հաշվի առնելով գնահատվող անշարժ գույքի նկատմամբ կառուցապատման իրավունքի մնացորդային ժամանակահատվածը.
ա. ապահովագրական արժեք՝ անշարժ գույժի արժեքն է, որը նախատեսված է ապահովագրական պայմանագրի դրույթներով,
բ. հատուկ արժեք` անշարժ գույքի արժեքն է, որի որոշման համար նորմատիվ ակտով կամ պայմանագրով նախատեսվել են այնպիսի պայմաններ, որոնք սահմանված կամ նախատեսված չեն սույն ստանդարտով:
9. Գնահատումը անշարժ գույքի գրավադրման նպատակով
1. Անշարժ գույքի գրավադրման նպատակով գնահատումն իրականացվում է Լեռնային Ղարաբաղի Հանրապետության օրենսդրությանը, «Անշարժ գույքի գնահատման գործունեության մասին» Լեռնային Ղարաբաղի Հանրապետության օրենքին և սույն ստանդարտի դրույթներին համապատասխան:
2. Անշարժ գույքի գրավադրման նպատակով գնահատվում է անշարժ գույքի շուկայական արժեքը: Շահառուի (գրավառուի) կամ պատվիրատուի պահանջով գրավադրման նպատակով կարող է գնահատվել նաև անշարժ գույքի լիկվիդային արժեքը: Գրավադրման նպատակով անշարժ գույքի շուկայական արժեքից տարբերվող մյուս արժեքների տեսակները գնահատման ենթակա չեն:
3. Անշարժ գույքի գրավադրման նպատակով գնահատման ժամանակ անհրաժեշտ է իրականացնել պատվիրատուի կողմից ներկայացված անշարժ գույքի փաստաթղթերի մանրամասն ուսումնասիրություն, պարզել անշարժ գույքի իրավական և ֆիզիկական բնութագրիչները` դիտարկելով անշարժ գույքը որպես գրավի առարկա: Եթե գնահատվող անշարժ գույքը հանդիսանում է որևէ համալիրի բաղկացուցիչ մաս կամ փոխկապակցված է ընդհանուր օբյեկտի հիմնական գործունեության հետ, ապա գնահատողը պետք է հստակ տարբերակի և առանձնացնի գրավի առարկա հանդիսացող անշարժ գույքը ընդհանուր համալիրից և գնահատման համար վերջինս դիտարկի որպես առանձին անկախ միավոր: Պետք է հստակ տարբերել գործող բիզնեսի արժեքն անշարժ գույքի արժեքից: Գնահատման հաշվետվության մեջ պետք է ներկայացվեն անշարժ գույքի բոլոր իրավական, տնտեսական, տեխնիկական առանձնահատկությունները և սահմանափակումները` դիտարկելով անշարժ գույքը որպես գրավի առարկա:
4. Գրավադրման գործառույթի նպատակով գնահատումը պետք է իրականացվի սույն ստանդարտի 6-րդ բաժնում ներկայացված շուկայական արժեքի գնահատման մեթոդների և եղանակների կիրառմամբ:
5. Շահառուի (գրավառուի) պահանջով նախկինում գնահատված անշարժ գույքի վերագնահատման ժամանակ թույլատրվում է հղում կատարել նախորդ գնահատման նյութերին, եթե անշարժ գույքը չի կրել էական փոփոխություններ, որոնք կազդեին շուկայական արժեքի վրա: Այս դեպքում անհրաժեշտ է ճշգրտել նախորդ գնահատման արդյունքները` համապատասխանեցնելով անշարժ գույքի շուկայի ընթացիկ գնային իրավիճակին:
Շահառուի (գրավառուի) պահանջով թույլատրվում է իրականացնել վերագնահատում` առանց անշարժ գույքի լրացուցիչ տեղազննության: Այդ դեպքում տվյալ փաստը պարտադիր կերպով պետք է արտացոլվի գնահատման հաշվետվության մեջ:
10. Իրավունքների պետական գրանցում չստացած անշարժ գույքի գնահատումը
1. Իրավունքների պետական գրանցում չստացած անշարժ գույքի գնահատումն իրականացվում է Լեռնային Ղարաբաղի Հանրապետության օրենսդրությամբ, «Անշարժ գույքի գնահատման գործունեության մասին» Լեռնային Ղարաբաղի Հանրապետության օրենքին և սույն ստանդարտի դրույթներին համապատասխան:
2. Իրավունքների պետական գրանցում չստացած անշարժ գույքի գնահատումն իրականացնելիս գնահատողը պետք է առաջնորդվի սույն ստանդարտով սահմանված գնահատման աշխատանքների ընթացակարգերով, ինչպես նաև սույն բաժնի դրույթներին համապատասխան: Իրավունքների պետական գրանցում չստացած անշարժ գույքի գնահատման հիմնական առանձնահատկությունը կայանում է նրանում, որ գնահատումն իրականացվում է այն անշարժ գույքի համար, որի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցում չի իրականացվել:
Եթե գնահատման գործառույթը նախատեսում է գնահատվող օբյեկտի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցման փաստաթղթի առկայություն, ապա սույն բաժնի դրույթները տվյալ գնահատման գործընթացի վրա չեն տարածվում: Գնահատվող անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցման և գնահատվող անշարժ գույքի իրավունքների գրանցման փաստաթղթի բացակայության փաստը պետք է հստակ արտացոլվի գնահատման առաջադրանքում, պայմանագրում և գնահատման հաշվետվությունում:
3. Իրավունքների պետական գրանցում չստացած անշարժ գույքի նկատմամբ գնահատման ենթակա իրավունքի տեսակն առաջադրվում է պատվիրատուի կամ շահառուի կողմից և գնահատումն իրականացվում է` հիմնվելով առաջադրված իրավունքների տեսակի վրա: Այսինքն, տվյալ գնահատման գործընթացն իրականացնելիս գնահատողը որպես գնահատվող իրավունք դիտարկում է պատվիրատուի կամ շահառուի կողմից առաջադրված իրավունքի տեսակը:
4. Իրավունքների պետական գրանցում չստացած անշարժ գույքի կամ դրա նկատմամբ իրավունքի գնահատում կարող է իրականացվել միայն այն դեպքում, եթե իրականացվել են անշարժ գույքի չափագրման (հաշվառման) աշխատանքները և առկա են անշարժ գույքի հատակագծերը, քանակական և որակական տվյալները: Անշարժ գույքի հատակագծերը, քանակական և որակական տվյալները պարտադիր արտացոլվում են գնահատման հաշվետվությունում և կազմում են դրա անբաժանելի մասը:
5. Եթե պահանջվում է իրավունքների պետական գրանցում չստացած անշարժ գույքի շուկայական արժեքի որոշում, ապա գնահատումը պետք է իրականացվի սույն ստանդարտի 6-րդ բաժնում ներկայացված շուկայական արժեքի գնահատման մեթոդների և եղանակների կիրառմամբ` դիտարկելով անշարժ գույքը որպես սեփականություն:
6. Եթե պատվիրատուի կամ շահառուի կողմից առաջադրված է շուկայական արժեքից տարբերվող արժեքի որոշում, ապա գնահատողը պետք է առաջնորդվի գնահատման առաջադրանքի պայմաններով և գնահատումն իրականացնի սույն ստանդարտի 7-րդ բաժնի դրույթներին համապատասխան:
11. Գնահատման արդյունքների ձևակերպման նկատմամբ պահանջները
1. Անշարժ գույքի գնահատման արդյունքները ձևակերպվում են գրավոր փաստաթղթի տեսքով` գնահատման հաշվետվությամբ:
2. Անշարժ գույքի գնահատման հաշվետվությունը պետք է պարտադիր պարունակի.
1) անշարժ գույքի գնահատման սուբյեկտների անվանումները, իրավաբանական հասցեները.
2) անշարժ գույքի գնահատման և տեղազննության ամսաթիվն ու տարեթիվը.
3) գնահատման նպատակը (գնահատվող արժեքի տեսակը).
4) գնահատման գործառույթը (գնահատման արդյունքների օգտագործման նպատակը).
5) գնահատվող իրավունքի (իրավունքների) տեսակը.
6) անշարժ գույքի գնահատման դասական երեք մեթոդների կիրառման հղումները գնահատման ստանդարտին, իսկ տվյալ անշարժ գույքի գնահատման համար մեկ կամ երկու դասական մեթոդների կիրառման անհնարինության դեպքում` դրանց հիմնավոր պատճառաբանությունը.
7) գնահատվող անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքներն ու սահմանափակումները.
8) գնահատվող անշարժ գույքի ելակետային տվյալները,դրանց հավաստիության աղբյուրները.
9) անշարժ գույքի տեղազննության արդյունքները, գնահատման օբյեկտի բնութագիրը.
10) անշարժ գույքի գնահատման դասական երեք մեթոդների կիրառման արդյունքում ստացված արժեքների և դրանց համաձայնեցման արդյունքում ձևավորված անշարժ գույքի արժեքի գնահաշվարկները, իսկ տվյալ դեպքում անշարժ գույքի գնահատման համար մեկ կամ երկու դասական մեթոդների կիրառման անհնարինության դեպքում կիրառված դասական մեթոդ(ներ)ի արդյունքում ստացված և ձևավորված անշարժ գույքի արժեքի գնահաշվարկները:
ա. անշարժ գույքի գնահատման տվյալների առևատրային գաղտնիության պայմանները,
բ. անշարժ գույքի լավագույն և առավել արդյունավետ օգտագործման վերլուծությունը, եթե պատվիրատուն նման ցանկություն հայտնի,
գ. անշարժ գույքի գնահատման համար օգտագործված փաստաթղթերի ցանկը,
դ. պատվիրատուի և երրորդ անձանց առջև գնահատողի պատասխանատվությունը,
ե. գնահատողի անունը, ազգանունը, ստորագրությունը, որակավորման վկայականի համարը:
3. Անշարժ գույքի գնահատման հաշվետվությունում չեն թույլատրվում.
1) անշարժ գույքի գնահատման չհիմնավորված մեկնաբանություններ և եզրակացություններ.
2) հրապարակել տեղեկություններ, որոնք օրենսդրության համաձայն հանդիսանում են առևտրային գաղտնիք.
3) անշարժ գույքի գնահատմամբ որոշված արժեքը չարտահայտել համարժեք դրամով:
4. Անշարժ գույքի գնահատման հաշվետվությունը հաստատվում է գնահատողի ստորագրությամբ և նրա (անհատ ձեռնակատեր լինելու և կնիքի առկայության դեպքում) կամ այն իրավաբանական անձի կնիքով (կնիքի առկայության դեպքում), որի հետ գնահատողը կնքել է աշխատանքային պայմանագիր, ինչպես նաև նշվում է թերթերի քանակը: Հաշվետվության յուրաքանչյուր տպագրված և համարակալված թերթ ստորագրում է գնահատողը:
5. Պատվիրատուի կամ շահառուի կողմից որոշումների օպերատիվ ընդունման նպատակով գնահատման արդյունքը կարող է ներկայացվել նախնական գնահատման տեղեկատվական նամակի տեսքով` հիմնական փաստերի, ենթադրությունների և եզրակացությունների կրճատ շարադրմամբ: Նախնական գնահատման տեղեկատվական նամակը գնահատման հաշվետվություն չի համարվում և չի կարող անշարժ գույքի հավանական շուկայական արժեքի քննարկման համար հիմք հանդիսանալ: Նախնական գնահատման տեղեկատվական նամակը կարող է տրամադրվել միայն անշարժ գույքի պարտադիր տեղազննման և գնահատման աշխատանքների ընթացակարգը իրականացնելու պայմանով:
6. Գնահատման հաշվետվությանը և նախնական գնահատման տեղեկատվական նամակին պարտադիր կցվում են գնահատվող անշարժ գույքի լուսանկարները:
7. Գնահատման հաշվետվությունները և նախնական գնահատման տեղեկատվական նամակները գնահատման գործունեություն իրականացնող անձանց կողմից պահպանվում են օրենսդրությամբ սահմանված կարգով:
12. Անշարժ գույքի բաղկացուցիչ մասի գնահատում
1. Պատվիրատուի կամ շահառուի պահանջով թույլատրվում է իրականացնել անշարժ գույքի բաղկացուցիչ մասի գնահատում: Պատվիրատուի կամ շահառուի պահանջով թույլատրվում է շենքերի և շինությունների արժեքի որոշում` առանց վերջիններիս սպասարկման հողամասի դիտարկման: Պատվիրատուի կամ շահառուի պահանջով թույլատրվում է նաև հողամասի արժեքի որոշում, վերջինս դիտարկելով չկառուցապատված հողամաս, այսինքն` առանց բարելավումների:
Անշարժ գույքի բաղկացուցիչ հատվածի գնահատում իրականացնելիս անհրաժեշտ է առաջադրված պայմաններն ամրագրել գնահատման առաջադրանքում, պայմանագրում և գնահատման հաշվետվությունում:
2. Եթե պահանջվում է անշարժ գույքի բաղկացուցիչ հատվածի շուկայական արժեքի որոշում, ապա գնահատումը պետք է իրականացվի սույն ստանդարտի 6-րդ բաժնում ներկայացված շուկայական արժեքի գնահատման մեթոդների և եղանակների կիրառմամբ` դիտարկելով անշարժ գույքը որպես սեփանակություն:
3. Եթե պատվիրատուի կամ շահառուի կողմից առաջադրված է շուկայական արժեքից տարբերվող արժեքի որոշում, ապա գնահատողը պետք է առաջնորդվի գնահատման առաջադրանքի պայմաններով և գնահատումն իրականացնի սույն ստանդարտի 7-րդ բաժնի դրույթներին համապատասխան:
13. Գնահատման հաշվետվությունների մասնագիտական ուսումնասիրությունները և դրանց վերաբերյալ մասնագիտական եզրակացությունը
1. Լեռնային Ղարաբաղի Հանրապետության օրենսդրությամբ սահմանված լիազոր մարմինը մասնագիտական հանձնաժողովի միջոցով իրականացնում է գնահատման հաշվետվությունների մասնագիտական ուսումնասիրություններ և դրանց վերաբերյալ կազմում մասնագիտական եզրակացություն: Եզրակացությունում պետք է հստակ նշվեն գնահատման հաշվետվության այն դրույթները (դրանց առկայության դեպքում), որոնք չեն համապատասխանում «Անշարժ գույքի գնահատման գործունեության մասին» Լեռնային Ղարաբաղի Հանրապետության օրենքի, սույն ստանդարտի և ոլորտը կարգավորող այլ իրավական ակտերի պահանջներին:
2. Մասնագիտական եզրակացությունը կազմվում է շահագրգիռ անձանց դիմումը և գնահատման հաշվետվություն(ներ)ը լիազոր մարմին մուտքագրվելուց երեսնօրյա ժամկետում:
3. Գնահատողն այլ գնահատողի գնահատման հաշվետվության վերաբերյալ կարծիք չի կարող հայտնել, եթե չի հանդիսանում լիազոր մարմնի կողմից ստեղծված մասնագիտական հանձնաժողովի անդամ:
14. Վարքագծի կանոնները
1. Սույն վարքագծի կանոնները կարգավորում են գնահատողների, գնահատման սուբյեկտների, հասարակության միջև փոխհարաբերությունները:
2. Վարքագծի կանոնների նպատակը գնահատողին իր վարվելակերպում ուղղորդելն է, ինչպես նաև գնահատողի ծառայություններից օգտվողներին տեղեկացնելը, թե ինչպիսի վարքագիծ պետք է ակնկալել գնահատողից:
3. Գնահատողի մասնագիտական պարտականությունները կարգավորող վարքագծի սկզբունքներն են գնահատողի անկախությունը, ազնվությունը, օբյեկտիվությունը, մասնագիտական գիտելիքները և պատշաճ վերաբերմունքը:
4. Գնահատողը գնահատման գործունեություն իրականացնելիս պետք է պահպանի Լեռնային Ղարաբաղի Հանրապետության օրենքների, Լեռնային Ղարաբաղի Հանրապետության օրենսդրության նորմատիվ ակտերի, սույն ստանդարտի և սույն ստանդարտի բաղկացուցիչ մասը կազմող վարքագծի կանոնների պահանջները:
5. Գնահատման գործունեություն իրականացնելիս գնահատողը պետք է.
1) տիրապետի մասնագիտական գիտելիքների և հմտությունների.
2) լինի ճշմարիտ և ազնիվ.
3) գնահատումը կատարի անկախ, օբյեկտիվ և անաչառ.
4) բարձր պահի գնահատողի մասնագիտական վարկանիշը.
5) իր վարքագծով նպաստի գնահատողի մասնագիտության նկատմամբ հասարակության վստահության պահպանմանն ու բարձրացմանը.
6) իր գործունեությամբ վնաս չպատճառի իր գործընկերների բարի համբավին, կազմակերպությանը, որի հետ կնքել է աշխատանքային պայմանագիր, պատվիրատուներին, շահառուներին, հասարակությանը և պետությանը.
7) հրաժարվի գնահատման ծառայություն մատուցելուց, եթե գտնում է, որ չի կարող այն ժամանակին կատարել.
8) հրաժարվի գնահատման ծառայություն մատուցելուց, եթե պատվիրատուն կամ շահառուն փորձել են պայմանավորվածություն ձեռք բերել գնահատվող արժեքի մեծության վերաբերյալ կամ անտեղի միջամտել են գնահատման գործընթացի իրականացմանը.
9) մինչև այլ գնահատողի կամ մասնագետի օգնությանը դիմելը, համոզվի նրանց մասնագիտական գիտելիքների և հմտությունների առկայության մեջ և երաշխավորի, որ իրեն աջակցողները ենթարկվում են սույն վարքագծի կանոններին.
10) գնահատումն իրականացնի անհրաժեշտ հետևողականությամբ և առևտրային ու ծառայողական գաղտնիքի պահպանմամբ, պատշաճ որակով և ողջամիտ ժամկետներում.
ա. բարեխղճորեն տեղեկություններ հավաքի և հետազոտություններ կատարի, որպեսզի հիմնավորվի գնահատման տվյալների հավաստիությունը,
բ. դիմի հնարավոր նախազգուշական միջոցների, որպեսզի իր պատվիրատուների և գործընկերների միջև շահերի բախում չառաջանա:
6. Գնահատողը չպետք է.
ա. գործի այնպիսի վարքագծով, որը կարող է մոլորության մեջ գցել և հանգեցնել խաբեության,
բ. գիտակցաբար կազմի և տրամադրի հաշվետվություններ, որոնք կպարունակեն սխալ, կանխակալ կամ կեղծ եզրակացություններ ու վերլուծություններ,
գ. գիտակցաբար իր տվյալների ու տեղեկությունների անհրաժեշտ քանակի ապահովման համար օգտագործի կեղծ տվյալներ կամ ուռճացված տեղեկություններ,
դ. տրամադրի և հրապարակի պատվիրատուի կողմից ստացված տվյալները կամ գնահատման արդյունքները, բացառությամբ պատվիրատուի գրավոր համաձայնության կամ Լեռնային Ղարաբաղի Հանրապետության օրենսդրությամբ սահմանված դեպքերի,
ե. գնահատման ընթացքում հիմնվի պատվիրատուի կամ այլ անձանց կողմից տրամադրված ոչ հավաստի տեղեկատվության վրա,
զ. գնահատման աշխատանքների ծառայության վճարի չափը փոխկապակցի գնահատվող արժեքի մեծության հետ,
է. առաջնորդվի անարդար մրցակցության սկզբունքներով` առաջարկելով գնահատման ծառայությունների կատարման անիրատեսական ժամկետներ և մատուցված ծառայությունների դիմաց իր կողմից տնտեսապես չհիմնավորված վճարումներ,
ը. վարկաբեկել այլ գնահատողների` վերջիններիս մասնագիտական գիտելիքների և հմտությունների մասին անհիմն տեղեկություններ տարածելով,
թ. կարծիք հայտնել այլ գնահատողի կողմից իրականացված գնահատման հաշվետվության վերաբերյալ (բացառությամբ, եթե հանդիսանում է լիազոր մարմնի կողմից ստեղծված մասնագիտական հանձնաժողովի անդամ):
15. Շեղումները
Երկու տարբեր գնահատողների կողմից միևնույն անշարժ գույքի համար, նույն ժամանակահատվածում, որի ընթացքում տվյալ անշարժ գույքի շուկայում գների էական փոփոխություններ տեղի չեն ունեցել, նույն արժեքի տեսակի գնահատման արդյունքների միջև թույլատրելի շեղումը չի կարող գերազանցել 20 տոկոսը (հաշվարկված գնահատված առավելագույն արժեքի նկատմամբ):
(Հավելվածը լրաց. 30.03.2015 N191-Ն)
|
ԼԵՌՆԱՅԻՆ ՂԱՐԱԲԱՂԻ ՀԱՆՐԱՊԵՏՈՒԹՅԱՆ
ԿԱՌԱՎԱՐՈՒԹՅԱՆ ԱՇԽԱՏԱԿԱԶՄԻ ՂԵԿԱՎԱՐ |
Լ. ԳՐԻԳՈՐՅԱՆ |